EXTRACTOS DE JUSRISPRUDENCIA SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

 

1º.- La renta.

Tribunal Supremo Sala 1ª, S 20-7-2011

El TS declara haber lugar al rec. de casación que interpone contra la sentencia de apelación el arrendador de la vivienda litigiosa y, tras casar la citada sentencia, estima la demanda presentada por el recurrente y declara extinguido el contrato de arrendamiento, reiterando como doctrina jurisprudencial que el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva LAU de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución. 

Tribunal Supremo Sala 1ª, S 11-7-2011

El TS declara haber lugar al rec. de casación interpuesto por el arrendador de la vivienda litigiosa y, tras casar la sentencia recurrida, acuerda la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio de la demandada por falta de pago del IBI, y de los gastos derivados de servicios y suministros que abonó el actor al ser repercutidos como gastos generales de la comunidad de propietarios, reiterando la Sala como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario de las citadas cantidades, que deben considerarse como cantidades asimiladas a la renta, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el art. 114.1 del TRLAU 1964.

2º.- Duración de los contratos.

AP Madrid, sec. 12ª, S 13-10-2009

Desestima la AP el recurso de apelación interpuesto por ambos litigantes contra sentencia que acogió las pretensiones en parte del arrendador demandado reconviniente, rechazando las del actor reconvenido derivadas de contrato de arrendamiento. Indica la Sala que no se ha probado la novación contractual alegada por el actor, y que no se dan los presupuestos para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus". Aclara que el arrendador sólo puede reclamar las rentas debidas hasta la fecha en que se infiere de las pruebas de autos la desocupación de la vivienda, sin que pueda diferirse dicha determinación a la fase de ejecución y dado que no se pactó que el pago del impuesto del impuesto del valor añadido recayese sobre el arrendatario, se rechaza dicha reclamación.

AP Madrid, sec. 19ª, S 21-5-1992.

La Sala, estimando el recurso de apelación interpuesto por el actor, declara haber lugar al desahucio solicitado por éste y resuelto el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, en base a que en el presente supuesto los términos del requerimiento efectuado por el demandante-apelante por conducto notarial no arrojan duda alguna sobre la auténtica voluntad del arrendador en orden a dar por finalizado el contrato suscrito, manifestación expresa y rotunda que dirigida a tal objetivo debe ser reconocida en derecho como susceptible de producir plenos efectos jurídicos, sin que pueda entenderse contrarrestada o desvirtuada por el cobro posterior a la fecha de expiración del término pactado, de los recibos de renta, cobro para el que además aquél estaba legitimado pues el arrendatario no había desalojado el piso.

3º.- La fianza.

AP Madrid, sec. 20ª, S 18-5-2011.

Acoge la AP parcialmente el recurso de apelación de los demandados contra la sentencia de primera instancia que había estimado parcialmente la demanda de reclamación de cantidad como abono de rentas impagadas, indemnización por retraso en la entrega de la vivienda y declaración de la inexistencia de derecho a la devolución de la fianza. La Sala resuelve que no puede prosperar la impugnación de la actora respecto a las cantidades que se le reconocen como rentas debidas al tratarse de una cuestión nueva planteada en la apelación, tampoco puede prosperar la reclamación de la demandada respecto de la indemnización por retraso en la entrega pues se pactó libre y válidamente en el contrato y se ha acreditado el tiempo concreto que se tardó en hacer la devolución, respecto a la devolución de la fianza, la cláusula contractual en cuya virtud no debía devolverse si la parte arrendataria daba por finalizado el contrato antes de cumplirse un año desde su celebración ha de ser interpretada restrictivamente de acuerdo a la regla general legal de restitución de la misma y aquí lo que ha habido ha sido incumplimiento de la arrendataria abandonando la vivienda, no dando por finalizado anticipadamente el contrato de modo que es procedente la devolución de la fianza.

AP Madrid, sec. 25ª, S 23-2-2011

La AP desestima el rec. de apelación interpuesto por el arrendador de la vivienda y confirma la sentencia de instancia que estimó la pretensión de la arrendataria de reclamación de devolución de la fianza arrendaticia, excepto en la cantidad que reconoce adeudar en concepto de rentas y consumos de agua, dado que el arrendador repuso en su reconvención el supuesto adeudamiento por su ex-inquilina de dos facturas, una por reparaciones de armarios, puertas, pintura y limpieza y otra por sustitución de lavadora, pero no acreditó debidamente los desperfectos alegados. Declara la Sala que no puede compartir los argumentos del recurrente relativos a la errónea apreciación de la prueba practicada tanto testifical como documental en tanto que, si bien es cierto que no existe controversia acerca de las buenas condiciones en que se encontraba el inmueble al inicio del arriendo, lo que no puede considerarse acreditado es el estado de la vivienda al momento de finalizar la relación arrendaticia, ya que debería haberse realizado acta notarial o reportaje fotográfico que permitieran al tribunal apreciar unos defectos que excedan del normal uso de la cosa arrendada, siendo insuficientes unas facturas que no detallan el alcance de los desperfectos.

4º.- Obligación del arrendatario de reparar los daños causados.

Tribunal Supremo Sala 1ª, S 20-2-2006

El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto, confirmando la sentencia de instancia que estimando la demanda reconvencional condenaba al actor al pago de la cantidad reclamada, por los daños ocasionados al inmueble que ocupaba el actor como arrendatario y que pertenecía al demandado. Se rechaza la existencia de caso fortuito en el incendio, y la inexistencia de obligación del arrendador de asumir los gastos, ya que se atribuye al arrendatario la responsabilidad por pérdida o deterioro de la casa arrendada a no ser que acredite haberse ocasionado sin culpa suya, sin que ni siquiera se haya intentado tal prueba. Asimismo, se confirma la división de la cosa común llevada a cabo en la sentencia de instancia ante la falta de prueba de que no puede prosperar la acción de división por razón de ser inservible o indivisible.

Tribunal Supremo Sala 1ª, S 24-1-2006.

Desestima la Sala el recurso de casación interpuesto por la parte arrendataria demandada considerando que la misma es responsable del incendio producido en la vivienda arrendada al no haber destruido la presunción "iuris tantum" de culpabilidad que recae sobre la misma en estos supuestos, no habiendo acreditado que el origen del incendio se ha debido a caso fortuito, sin que pueda considerarse que concurre dicha causa por el hecho de desconocer las causas del siniestro.

5º.-Obligación del arrendador de reparar los daños causados.

                            
AP Madrid, sec. 20ª, S 9-2-2010
Frente a la resolución de instancia que desestimó la demanda principal y estimó la reconvención, la AP estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la actora, revoca la misma, estima en parte la demanda principal y desestima la reconvencional. La Sala, entre otros, declara que la arrendataria incurrió en incumplimiento contractual con la realización de estudios y actuaciones en elementos estructurales del edificio sin consentimiento de la arrendadora y especialmente la falta de pago de las mensualidades, por lo que, siendo una de sus obligaciones esenciales la del pago de la renta convenida, ha de reconocerse el derecho de la arrendadora a su cobro, al haber quedo acreditado que, quien las reclama, ha cumplido con las obligaciones que a ella le correspondían.

AP Valladolid, sec. 1ª, S 9-12-2011

La AP Valladolid estima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primera instancia que estimo la demanda acumulada en reclamación de daños y perjuicios por el siniestro consistente en el incendio de un local comercial y la revoca en el sentido de absolver al propietario y arrendador del local. Entre otros pronunciamientos declara la Sala que la única fuente legal de responsabilidad que puede llegar a atribuirse a la propiedad, lo sería en sede las obligaciones establecidas en la legislación arrendaticia: de reparar lo necesario para mantener el local en el estado de uso para el que fue dado en arrendamiento o por la obligatoriedad de mantener en todo caso en perfecto estado de conservación el inmueble. Para ello, sería necesario que de forma fehaciente, se hubiera comunicado y participado a la propiedad alguna circunstancia de las que derivaría su responsabilidad. Se rompe toda causalidad con la posible y alegada negligencia de la propiedad en el siniestro producido. Concluye que puede muy bien delimitarse la responsabilidad de las demandadas, y se decanta por la exclusiva responsabilidad de la arrendataria del local causante de los daños reclamados por falta de prueba.

6º.- Resolución anticipada de contrato por el arrendatario.

Tribunal Supremo Sala 1ª, S 20-7-2011

El TS declara no haber lugar al rec. de casación interpuesto frente a la sentencia de apelación que, al igual que la dictada en primera instancia, consideró que el arrendatario demandado -recurrente en casación- había resuelto unilateral e injustificadamente el contrato de arrendamiento de vivienda al no respetar el plazo pactado, y que no concurría el consentimiento tácito de la parte arrendadora demandante por la simple recepción de las llaves sin objetar nada al respecto, ya que dicha parte puede reclamar la indemnización correspondiente por las rentas dejadas de percibir durante el plazo de prescripción de la acción. El TS confirma la condena impuesta al arrendatario al pago de la citada indemnización por las rentas no percibidas por la actora, ya que las alegaciones efectuadas por el recurrente obvian que la sentencia impugnada ha declarado que no existen elementos probatorios que acrediten que la arrendadora prestase su consentimiento para resolver el contrato, pues ello no se desprende de la mera recepción de la comunicación y de las llaves.

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